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タワマン建て替え問題

大塚 耕平

タワマン建て替え問題

2月7日になりました。1月から始まった緊急事態宣言の期限でしたが、10都府県で延長されました。コロナ陽性者数は減少傾向を見せ始めていますが、先行きの展開は予測できません。手洗い、マスク等の地道な取り組みを続けていくしかありません。まもなく接種が始まるワクチンが有効であることを期待しますが、しばらく様子をみないと確定的な効果はわかりません。引き続き、協力し合って頑張りましょう。


1.タワマン史

先週、気になるニュースに遭遇しました。東京五輪延期のため、五輪後に選手村を改修して分譲されるマンションの引き渡しが遅れることになり、購入者が売り主に遅延費用弁償を求める調停を裁判所に申し立てたそうです。

コロナ禍のため、東京都は選手村の建物借受期間1年延長を売り主(不動産会社等の企業グループ)に申し入れ、昨年11月、追加賃料38億円を支払いました。

購入者は「売り主が都の申し入れに勝手に応じた」として、引き渡し遅延の費用弁償を求めたという構図です。

因みに売買契約では、購入者は「売り主の故意過失ではない事由、または予見できない事由によって引き渡しが遅れる場合は承諾しなければならない」と規定されています。

モヤモヤした気持ちにさせられるニュースです。購入者のコメントとして「家は一生の買い物なので急に契約継続か解除かを求められて困った。住宅ローン審査もやり直しになり、支払いも増えるので不安」との内容が報道されていました。

購入者の気持ちもわからないではないですが、コロナ禍で経済的苦境を余儀なくされている人や事業者はたくさんいます。購入者の主張の当否は難しい判断です。

明らかにしなくてはならない点が2点あります。ひとつは、売り主(企業グループ)がどのぐらい儲けているかということです。コロナ禍のこの状況でも「儲けは儲け」という主張であれば、やはりモヤモヤした気持ちにさせられます。しかも延長貸与分の38億円を東京から受け取っています。これも財源は税金です。

もうひとつは、購入者に投資家が含まれているか否かです。中国人を筆頭に外国人投資家も相当含まれていると聞きます。

そもそも、投資対象としての購入者を是認したこと自体にモヤモヤ感があります。巨額の経費、つまり巨額の国民負担で準備した東京五輪です。

選手村の使用後の分譲マンションはそもそも過度な不動産ビジネスにしてほしくない、あるいはそれは適切ではないと感じます。調停の行方を注視したいと思います。

メルマガ454号でブラックエレファント(見て見ぬ振りをしていると大変なことになること)についてお伝えしたところ、ずいぶん反響をいただきました。日本の抱えるブラックエレファント問題はたくさんあります。

選手村の分譲マンションの周囲にはタワーマンションが林立しています。今回はタワマンのブラックエレファント問題を取り上げます。

タワマンの定義はありません。建築基準法20条で高さ60m以上の建築物を「超高層建築物」と称するため、60m相当の約20階以上の物件が一般的にタワマンと呼ばれています。

米国NYでは、20世紀初の世界恐慌前後に高層アパート建築ラッシュが起きました。セントラルパーク西側のサンレモ(1930年、27階)、エルドラード(1931年、30階)等です。これらアパート群の部屋は現在でも高額で売買されているそうです。

さらに第2次大戦後、マンハッタンのミッドタウンやアッパーイースト地区に多数の高層アパートが林立。米国の高層アパートにはベランダやバルコニーがなく、外観はオフィスビルやホテルと区別がつきません。

2001年、マンハッタン東部、国連本部ビルの正面にトランプ・ワールド・タワー(262m、72階)が完成。現在でも西半球で最も高い住居用高層建築物です。

欧州では1960年代に建築ラッシュが起きましたが、1970年代以降下火。2017年にロンドンで火災になったグレンフェルタワーのように、低所得層住宅、あるいは公営住宅等に活用されるのが一般的。米国との文化の違いのようです。

アジアでは、韓国、中国を筆頭に2000年以降に建築ラッシュ。今も続いています。日本はいつから始まったのでしょうか。

日本では戸建指向が根強く、また高層建築物に対応した消防車(ポンプ車・高層用梯子車等)が未配備であったことから、1960年代まで欧米追随の動きはありませんでした。

しかし1974年、鹿島建設が自社の社宅として建築したRC構造の「椎名町アパート」(東京都豊島区、18階)を機に、マンション高層化の動きが始まりました。

1976年、住友不動産が埼玉県与野市(現在のさいたま市中央区)に21階、高さ66mの分譲マンション「与野ハウス」を竣工。これが日本最初のタワマンです。


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